Wird geladen …
Partner & Mitgliedschaften
Wird geladen …
Haake Immobilien Newsletter
Ausgewählte Angebote aus Osterholz-Scharmbeck und Umgebung und fundierte Immobilien-Tipps. Jederzeit abbestellbar.
Partner & Mitgliedschaften
Stand: November 2026. Wer ein vermietetes Mehrfamilienhaus besitzt, das seit Jahren keinen grundlegenden Unterhalt mehr erhalten hat, steht beim Gedanken an einen Verkauf vor einer naheliegenden Frage: Was ist das Objekt unter diesen Bedingungen heute wirklich wert? Eine belastbare Antwort verlangt eine Herleitung, die zeigt, wie der Sanierungsstau im Marktwert zum Ausdruck kommt und welche Größen dabei eine Rolle spielen. Dieser Beitrag richtet sich an Eigentümer vermieteter Zinshäuser, an Erbengemeinschaften mit einer geerbten Immobilie im Landkreis Osterholz und an Vermieter, die einen Verkauf im Ruhestand erwägen.
Der Verkehrswert einer Immobilie ist gesetzlich definiert: § 194 BauGB beschreibt ihn als den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum Bewertungsstichtag erzielt werden würde — unter Berücksichtigung der tatsächlichen Eigenschaften, der Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks. Das bedeutet konkret: Der Marktwert ist nicht das, was das Objekt nach einer vollständigen Sanierung wert wäre, und er ist auch nicht das Ergebnis einer einfachen Rechnung „Wert neu minus Sanierungskosten“.
Für ein Mehrfamilienhaus mit Sanierungsstau wirken drei Faktoren wertmindernd zusammen: der unmittelbare Reparaturbedarf, also was heute defekt oder abgängig ist; Nachrüstpflichten, die gesetzlich auf den Erwerber zukommen; und ein Risikoabschlag für das, was sich erst beim Öffnen von Konstruktionen zeigen wird. Dieser dritte Faktor lässt sich nicht wegverhandeln — er gehört zum Preis eines unsanierten Objekts dazu, weil ein Käufer das Baurisiko trägt.
Für ein vermietetes Mehrfamilienhaus ist das Ertragswertverfahren das zentrale Bewertungsverfahren. Es kapitalisiert die nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen mit einem lageabhängigen Liegenschaftszins. § 182 BewG nennt das Ertragswertverfahren ausdrücklich für Mietwohngrundstücke — und dieser Rahmen gilt auch für die erbschaftsteuerliche Bewertung, wenn ein Mehrfamilienhaus durch Erbschaft oder Schenkung übergeht. Sanierungsstau wirkt im Ertragswert auf zwei Ebenen gleichzeitig: Erstens sinkt die ansetzbare Nettomiete, wenn Wohnungen nicht zeitgemäß ausgestattet sind oder Leerstand droht. Zweitens steigt der Liegenschaftszins, weil ein Markt mit mehr Risikopotenzial eine höhere Renditeerwartung der Käufer widerspiegelt. Beide Effekte zusammen führen den Ertragswert unter das zurück, was ein vergleichbares, gut unterhaltenes Objekt erzielt.
Ein Gutachter bewertet den Bauzustand dabei nicht nach Optik, sondern nach der verbleibenden wirtschaftlichen Restnutzungsdauer. Dach, Fassade, Heizung, Fenster, Haustechnik — jede Baugruppe wird daraufhin eingeschätzt, wie viele Jahre sie ohne weitere Investition nutzbar bleibt. Ein Dach, das noch abdichtet, aber in wenigen Jahren erneuert werden muss, kürzt die Restnutzungsdauer des gesamten Gebäudes. Das beeinflusst, wie ein Käufer finanziert und welchen Preis er anbietet. Hinzu kommt die Pflicht des Verkäufers, spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis vorzulegen und ihn nach Vertragsschluss zu übergeben (§ 80 GModG). Ein älteres Mehrfamilienhaus ohne zeitgemäße Sanierungsmaßnahmen wird in einem solchen Ausweis erkennbar abschneiden.
Wenn Sie eine erste Einschätzung des aktuellen Marktwerts Ihrer Immobilie im Landkreis Osterholz wünschen, können Sie bei Haake Immobilien eine kostenlose Markteinschätzung anfragen.
Der Landkreis Osterholz umfasst Gemeinden unterschiedlicher Lage und Nachfragestruktur — von Osterholz-Scharmbeck bis hin zu kleineren Orten mit ländlichem Charakter etwa im Bereich des Teufelsmoors oder im Worpsweder Raum. Für die Bewertung eines Mehrfamilienhauses spielt die Lage innerhalb des Landkreises eine erhebliche Rolle, weil sie bestimmt, welche Mieteinnahmen nachhaltig erzielbar sind und welchen Liegenschaftszins ein Gutachter ansetzt.
Ein Faktor, der die laufende Rendite eines Zinshauses im Stadtgebiet Osterholz-Scharmbeck unmittelbar beeinflusst, ist die Grundsteuer. Ab 2026 gilt für Grundstücke in Osterholz-Scharmbeck ein Hebesatz für die Grundsteuer B von 615 Prozent (Quelle: Satzung über die Festsetzung der Realsteuerhebesätze der Stadt Osterholz-Scharmbeck vom 18.12.2025). In Niedersachsen wird die Grundsteuer nach dem Flächen-Lage-Modell des Niedersächsischen Grundsteuergesetzes berechnet — einem wertunabhängigen Verfahren auf Basis von Grundstücks- und Gebäudeflächen sowie einem Lagefaktor. Die Höhe der resultierenden Grundsteuerbelastung geht in die Betriebskostenabrechnung ein und beeinflusst damit die Nettomietrendite, die einem potenziellen Käufer nach Bewirtschaftungskosten verbleibt. Bei einem Mehrfamilienhaus mit Sanierungsstau addiert sich die Grundsteuerlast zu dem Aufwand, den ein Käufer bereits für die Beseitigung des Reparaturbedarfs einkalkuliert.
Ein leeres Gebäude verliert schneller an Substanz als ein bewohntes. Fehlende Belüftung, nicht beheizte Leitungen, ausbleibende Kontrolle bei Schäden — diese Einflüsse wirken still, aber über Monate und Jahre kumulieren sie sich in der Bausubstanz. Für ein Mehrfamilienhaus bedeutet Leerstand nicht nur fehlende Mieteinnahmen, sondern auch einen höheren Risikozuschlag in der Bewertung, weil ein Gutachter einschätzen muss, was in der Zeit ohne Nutzung entstanden sein könnte.
Für Erbengemeinschaften, die ein geerbtes Zinshaus halten, ist dieser Punkt besonders relevant. Die Entscheidung über den Umgang mit der Immobilie erfordert gemeinschaftliches Handeln, weil Verfügungen über Nachlassgegenstände nur gemeinschaftlich getroffen werden können (§ 2040 Abs. 1 BGB). Je länger diese Entscheidung aufgeschoben wird, desto stärker kann der Substanzverlust eines leer stehenden Gebäudes ins Gewicht fallen. Eine Übersicht darüber, was bei einem geordneten Verkauf zu beachten ist, finden Sie hier: Checkliste: Verkauf vorbereiten.
Diese Frage stellt sich bei jedem Mehrfamilienhaus mit Sanierungsstau. Eine pauschal richtige Antwort gibt es nicht, aber es gibt eine Kalkulation, die Eigentümer sich stellen sollten, bevor sie entscheiden. Vier Aspekte gehören auf den Tisch:
Bei Objekten, bei denen strukturelle Mängel — Feuchtigkeit, schadhafte Statik, veraltete Elektrik — die eigentlichen Probleme sind, bringt eine rein kosmetische Aufwertung keinen belastbaren Mehrwert. Käufer eines Mehrfamilienhauses rechnen. Ein Preis, der den Zustand nicht widerspiegelt, kostet vor allem Zeit am Markt, und ein Objekt, das lange angeboten wird, weckt eigene Fragen.
Steuerlich ist zu berücksichtigen: Bei einem vermieteten Mehrfamilienhaus ist ein Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Die konkrete Steuerlast hängt von der individuellen Situation ab; ein Steuerberater sollte frühzeitig einbezogen werden.
Nehmen Sie Kontakt auf, wenn Sie wissen möchten, welcher Weg für Ihr Objekt realistisch ist.
Ja. Ein sanierungsbedürftiger Zustand schließt einen Verkauf nicht aus. Er beeinflusst den erzielbaren Preis und die Käuferzielgruppe, nicht die grundsätzliche Verkäuflichkeit. Wichtig ist, dass bekannte Mängel vollständig und transparent offengelegt werden — ein vertraglicher Haftungsausschluss gilt nicht bei arglistigem Verschweigen bekannter Mängel (§ 444 BGB).
Für erbschaftsteuerliche Zwecke wird der Wert von Mietwohngrundstücken nach dem Ertragswertverfahren nach § 182 BewG ermittelt. Wenn dieser Wert höher liegt als der tatsächliche gemeine Wert der Immobilie, kann dieser nach § 198 BewG durch ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder eines bestellten oder zertifizierten Sachverständigen nachgewiesen werden, oder durch einen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielten Kaufpreis für die Immobilie innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag, sofern sich die maßgeblichen Verhältnisse nicht geändert haben. Steuerliche Fragen sollten mit einem Steuerberater geklärt werden.
Ja. Verkäufer sind verpflichtet, bei Besichtigungen einen Energieausweis vorzulegen und ihn nach Vertragsschluss zu übergeben (§ 80 GModG). Für ältere Mehrfamilienhäuser ohne Energieausweis muss dieser vor dem Verkauf besorgt werden. Welche Art — Bedarfs- oder Verbrauchsausweis — zulässig ist, hängt von Baujahr und Größe des Gebäudes ab.
Titelbild: Foto von Jakub Żerdzicki auf Unsplash
Über den Autor
Inhaberin und Immobilienkauffrau
Inhaberin von Haake Immobilien, ausgebildete Immobilienkauffrau, begleitet Eigentümer in Bremen und im Landkreis Osterholz persönlich durch den Verkauf.
Mehr über Haake Immobilien